דמי שכירות של עסקים קטנים שנסגרו בצווי הקורונה: הצעה לחקיקה

הקורונה הביאה לסגירת דלתותיהם של עסקים קמעונאיים רבים, ברוב המקרים מהיום למחר. לא היתה זו סגירה של כוחות שוק, אלא של הוראה משפטית מחייבת וגורפת של המדינה. כבר בתחילת הדרך אסר צו בריאות העם (נגיף הקורונה החדש( (בידוד בית והוראות שונות) (הוראת שעה), תש"ף-2020 על הפעלתם של עסקים בקניונים, אולמות אירועים, מכוני כושר, ועל הפעלת "עסקים לטיפול לא-רפואי בגוף האדם" (הכוללים מספרות, מכוני יופי למיניהם ומטפלי רפואה אלטרנטיבית למיניהם). בהמשך, הרחיבו תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), תש"ף-2020 את האיסור על הפעלת עסקים על ידי היפוך ברירת המחדל, ואיסור הפעלת חנות שאינה ברשימה המצומצמת (מזון, בית מרקחת, אופטיקה, מוצרי היגיינה, מעבדת תיקונים למוצרי תקשורת ומחשבים) אלא בשירות משלוחים בלבד.

לכל עסק כזה שנאלץ לסגור בעיות ייחודיות. הלב נכמר למקרא הסיפורים על בעלי העסקים שהגדילו את המלאי דווקא לקראת חג הפסח, בחלק מהמקרים במוצרי מזון טריים שלא יחזיקו עד לאחר החג.

בין ההוצאות העיקריות של העסקים הקטנים בולטות שלוש טיפוסיות: שכר לעובדים, דמי שכירות, וארנונה. באשר לשכר לעובדים, רבים הוציאו את העובדים לחל"ת. המדינה, באמצעות המוסד לביטוח לאומי, תישא בחלק מהעלות של שכר עובדים אלו באמצעות תנאים מקלים לתשלום דמי אבטלה. באשר לארנונה, המדינה הבטיחה כי בקרוב תאשר פטור מארנונה. נותרנו, איפוא, עם דמי השכירות.

מייד עם פרוץ המשבר, ואף בטרם סגירתן המוחלטת של החנויות, הודיעו כמה מהשוכרים החזקים במשק, כמו רשת FOX, כי הם לא ישלמו את דמי השכירות בקניונים לאור ההגבלות והירידה הדרסטית במכירות. (אז עוד בטרם הסגירה). ויזל אמר: "אנחנו מבינים כי צעד זה הינו דרמטי. עם זאת, לאור התקופה המאתגרת, אנו חושבים כי זהו צו השעה וכי במערכת היחסים העמוקה ורבת השנים בין קבוצת פוקס לקניונים והמרכזים המסחריים בישראל, על המשכירים להבין, לראות ולהתחשב בהתמודדות ובאתגרים העוברים עלינו ולסייע ככל האפשר על מנת שכולנו נוכל לצלוח תקופה זו."

ההצעה ברשימה זו אינה עוסקת ברשתות הגדולות וביחסיהן עם הקניונים. כוחות השוק כאן שונים לחלוטין, וההצדקות להתערבות מדינתית פחותות. הרשימה גם אינה עוסקת בשאלת תשלום דמי שכירות בדירות מגורים. גם דיירי דירות אלו מתקשים בתשלום דמי השכירות, אולם הם, ברוב המקרים, מוסיפים ליהנות מהדירה אותה שכרו. אולי, למרבה הצער, אף יותר שעות ביממה מאשר קודם.

דיוננו כאן מוגבל, איפוא, לעסקים הקטנים שדלתותיהם נסגרו לגמרי בשל חקיקת הקורונה. מן הצד השני, ניצבים משכירים מכל הסוגים: מחברות נדל"ן מניב, ועד משכירים צנועי נכסים, שדמי השכירות הם אולי הפנסיה שלהם. מהו המצב המשפטי במקרה כזה?

הרשת מלאה במאמרים של עורכי דין, הדנים בעיקר בסיטואציה בעיקר משתי נקודות ראות. הראשונה, האפשרות שהשוכר יטען כי סגירות חנותו מהווה "סיכול" לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ועל כן הטענה כי קיום החוזה הופך את קיום החוזה לבלתי אפשרי והוא צריך להיות פטור מדמי השכירות. זו העמדה שנקטה חוות דעת המשפטית שהזמין ארגון עצמאים גדול. עורכי דין אחרים שנדרשו לסוגיה ציינו בצדק כי במשפט הישראלי לעילת ה"סיכול" תחולה מצומצמת למדי.

הפרספקטיבה השניה שהוצעה לעניין זה היא בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. סעיף זה מסדיר פטור מתשלום דמי שכירות לנכס מקרקעין אם כתוצאה מנסיבות בלתי צפויות ושלא ניתן למנען, לא ניתן לעשות שימוש במושכר למטרה שלשמה נשכר. אולם הפסיקה הקיימת נוטה לדעה כי סעיף זה עוסק רק במניעת שימוש בנכס הספציפי, וכי על מניעת שימוש במושכר בשל נסיבות כלל ארציות (כמו מלחמה או מגיפה) יחולו דיני הסיכול הרגילים.

אנו עומדים איפוא בפני מחלוקת משפטית שאין לה תשובה חד-משמעית, ושעשויה להתעורר באלפי (אולי עשרות אלפי) הליכים משפטיים, כולם בבית משפט השלום לאור הסכומים המעורבים, ויש לצפות כי השופטים הרבים יתנו לשאלה זו אינספור תשובות שונות, ונצטרף לחכות כמה וכמה שנים עד להלכה מחייבת של בית המשפט העליון, לאחר חוסר וודאות משפטית קשה.

לאחורנה פורסם שמשרד המשפטים מקים צוות שיבחן את השאלה הזו, ויסדיר אותה בחקיקה. זו החלטה נכונה, שכן הסדרת העניין בחקיקה מהירה והוגנת תביא לוודאות, ותמנע את הצפת בתי המשפט בהליכים רבים ומיותרים.

להלן הצעתי לחקיקה: שכר הדירה של עסקים קטנים בתקופת סגירה מלאה לפי חקיקת הקורונה יחולק לשלושה חלקים: שליש ישלם השוכר, על שליש יוותר המשכיר, ואת השליש השלישי תממן המדינה. סגירת העסקים נכפתה בידי המדינה כדי להשיג אינטרס ציבורי של הקטנת ההדבקה, תוך שימוש באמצעים גורפים ביותר וללא הפעלת כלים של מידתיות ואינדיבידואליות. בנסיבות אלו, מן הראוי שגם המדינה תשתתף בעלות, ודרישה זו גם תואמת את ההתחייבות החוזרת ונשנית של קברניטי המדינה לסייע לעסקים הקטנים שנפגעו ממשבר הקורונה.

כדי לייעל את התהליך, השתתפות המדינה יכולה להתבצע באמצעות קיזוז המיסים שהיא גובה מהמשכיר. אם מדובר במשכיר המחוייב במס ערך מוסף, הוא יגבה אותו אך לא יעביר אותו למדינה עד להשלמת קיזוז השליש של המדינה מדמי השכירות (במקרה כזה, מדובר בכמעט שני חודשי מע"מ, 17% כל אחד, על כל חודש שכירות שבגינו על המדינה לשאת לפי הצעתי בשליש). אם המשכיר אינו מחוייב במס ערך מוסף ניתן יהיה לבצע את הקיזוז באמצעות מס הכנסה, ורק במקרים הנדירים של משכיר הפטור ממס הכנסה וממע"מ גם יחד צריך יהיה למצוא מנגנון אחר להשתתפות המדינה.

המנגנון המוצע כאן אינו פותר את כל הבעיות, לא של המשכירים ולא של השוכרים. אבל הוא יוריד מסדר היום את אחת הסוגיות הדחופות והקריטיות ביותר. סוגיה משפטית / מסחרית נוספת שיהיה צורך להסדיר היא האם משבר הקורונה צריך לאפשר לעסקים קטנים שהמודל העסקי שלהם נפגע אנושות והם נאלצים לסגור את העסק שלהם לסיים את הסכמי השכירות בשל כך.

תגיות: #עסקים קטנים #שכירות #קורונה